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界面新闻编辑 | 彭朋
“通勤、租房。”
在一个以华为上海员工为主的社群内，这两个词正在成为讨论的焦点。
2024年10月，首批3000余名员工开始入驻华为上海青浦练秋湖研发中心。紧随其后，今年春节前夕，超2万5000名来自上海等地的员工陆续迁入此处，至2025年年底，这一研发中心将接纳超过3万名员工。
练秋湖研发中心，将会成为华为在全球规模最大的研发中心。
社群中的华为员工中，各自的忧虑并不相同。有人焦急寻求房屋租赁的信息；也有上海市区的购房者计算通勤距离发现，搬迁后到新办公室需要平均超过4小时，过长的通勤时间让他们不得不考虑是否要在当地租赁住房或者购置房产。
一位华为员工告诉界面新闻记者，从下发搬迁通知到正式迁移，前后约有一个月的时间，首批迁移的主要集中在无线业务，而汽车业务的员工尚在上海金桥办公室等待后续通知。
这一安排或与华为车BU项目即将独立的传闻有关。
数据显示，华为练秋湖研发中心占地约2400亩，建筑面积达206万平方米。总投资约110亿人民币。这一建筑面积是目前华为松山湖基地的2倍。练秋湖将作为华为未来技术创新的核心基地，这里将承载涵盖海思芯片、5G与6G无线技术、智能手机、汽车以及数字能源领域的研究。
华为在该园区拥有100多栋3至5层的研发大楼，除华为之外，与华为研发基地紧邻的西岑科创园区二期工程已经开工建设。资料显示，该园区占地约498亩的区域将包括商业研发办公楼、体育中心、水乡公园（一期）、文化中心、幼儿园及一座九年一贯制学校等设施。随着高校及上下游企业的入驻，超过4万名科创人才将被导入至此。
搬迁时间一经确定，青浦练秋湖的租赁市场迅速火热。
目前，练秋湖研发中心位于上海青浦区西岑村。距离研发中心最近的现代化小区为华岑佳苑。该小区是附近居民动迁安居房。
“本村居民多数分到了3套左右的房子。其中一些年轻人已经在青浦中心城区附近置业，方便上下班，因此华岑佳苑约三分之二的房子是空置的。”一位该小区居民告诉界面新闻记者。
随着华为开始启动搬迁的时间表公布，有嗅觉灵敏的中介闻风而动，“目前小区的房源已经不多了，出来一套就被租走一套，其中大多数是二房东。”一位出租的居民告诉记者，“二房东以1000元每月的价格签下了6年的长约。也有中介要求签10年。”
记者随后以租房为由，询问了正在揽客的中介，对方开出“三室一厅户型，7500元”的价格，“只有基本的电器，其余自配。”
记者通过房屋租赁网站发现，该小区的租金在1个月前仍在2600左右，一个月不到即翻三倍。
即使价格奇高，但是华为员工似乎在租金面前正在失去话语权，一位华岑佳苑居民告诉记者，就在搬迁通知发出之时，有三家企业在小区内大举收房，“有一家企业手上至少有超过200套房源。”
实际上，为解决员工迁入后的住房问题，上海青浦区和华为公司建设了6200套单身公寓。记者获悉，目前该处公寓正在交付前夕。在距离研发中心17公里的朱家角，另外建设的华为人才公寓同样将提供超过5000套住房。
但是，这两处配套住房可能并不解渴。
超过1万套住房仅能解决三分之一的员工住宿问题。与此同时，由于连秋湖研发中心紧邻上海水源地金泽水库，在“红线”要求内无法再新建大型社区。
因此，华为“溢出”效应向环练秋湖周边地区转移。
独立房产经理人朱海华早在5年前就开始围绕华为员工开展房产中介服务。至今，经其手，已经售出了近80套房产。
“华为这样体量的企业和薪资水平，是属于高净值人群。由于其工作的特点，因此住房将是员工最大的需求。”朱海华告诉记者，“华为员工的诉求一方面是通勤，一方面是保值。”
朱海华回忆，华为引发的当地房地产市场的变化始于2018年。当年，华为计划在松山湖之外，再建设一处大型研发中心，用于归拢分散在江浙沪等地的分散业务，提升管理效率。
其中，上海金桥研发中心占地约410亩，近3万名员工在办公，空间上已近拥挤。
华为金桥研发中心员工因住房产生的支出，每年可能超过5亿元。朱海华计算得出，练秋湖研发中心将会为沪江两地房地产市场带来显性变化。
如其所料，距离练秋湖研发中心不足20分钟车程的江苏苏州汾湖经济开发区，率先迎来华为员工。
“从交通上，汾湖大量新开发楼盘是最接近练秋湖的新住宅。在长三角示范区的建设推动下，省级断头路被打通，两地通勤时间进一步缩短。”朱海华说。
2019年前后，上海本地的房地产限购政策，成为华为员工奔向江苏苏州汾湖买房的另外一个主要原因。“前往汾湖买房，并不占有华为员工在上海市的购房资格，可让华为员工在上海市中心购房时，享受到较低的利率和首付比例。”
朱海华计算，2019年前后汾湖经济开发区新开楼盘的总价在150-200万元左右，上海同等类型价格翻倍不止，洋房300万起步到500万不等。同时还占用“房票”，“其中的性价比可想而知。”
他告诉记者，在汾湖部分小区，已经出现了华为员工“包楼”的情况。
汾湖房地市场也嗅到了华为员工的需求。资料显示，2023年-2024年，汾湖经济开发区面向市场年均投放超过1500套住房。
投放速度明显提升。
此外，上海地铁17号线、市域铁路“示范区线”投入使用，将在西岑站实现同站换乘，进一步连接青浦、吴江、嘉善三地，使得“溢出效应”进一步扩大。
华为带来的“溢出效应”远不止房地市场。
2016年6月1日，上海市政府与华为投资控股有限公司在沪签署战略合作框架协议。双方在软件和信息服务业、物联网、车联网、工业互联网、智慧城市等领域加强技术研发、示范应用、融合创新等方面合作，促进上海信息产业创新发展和智慧城市建设应用。
彼时，上海是华为无线网络产品研发总部所在地。而上海当时正经历数字化城市转型，围绕智慧城市示范应用、创新寻求与全球优质企业合作。
当时的华为，依托金桥研发中心，为上海打造世界级信息基础设施标杆城市提供解决方案，为上海巩固提升实体经济能级和加快建设具有全球影响力的科技创新中心作出更大贡献。
当年签署的合作中，华为就规划在上海青浦区投资建设新的研发中心及配套人才公寓，持续加大研发投资、吸引顶尖人才。
就在华为与上海市政府完成新研发中心的土地空间的可拓展性、产业布局等具体规划之后。2018年，长三角一体化发展上升为国家战略，我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域。2019年，长三角一体化示范区执委会推出三年行动计划，围绕生态环保、设施互通、产业创新、民生服务四个方面分类示范共5大板块，推出18项主要行动。
在示范区的规划当中，华为练秋湖研发中心成为其中的重量级项目。
与此同时，华为“轻舟已过万重山”，带着手机、汽车业务打造的“鸿蒙”全新生态，正在全面狂奔。
数据显示，2024年上半年，华为在实现销售收入4175亿元，同比增长34.3%，净利润率为13.2%。这与其在5G和AI技术领域加大投入力度，围绕AI领域，华为在盘古大模型、云服务器、数字人服务等方面的技术及应用得到持续升级，并取得多个突破息息相关。
华为的创新业务，与上海正在积极打造集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业高度重合。2023年三大先导产业规模达到1.6万亿元。
而在长三角范围内，集成电路产业规模已经占到全国60%，这将为华为正在奋力突破的芯片的研发与设计提供重要支撑。
另据相关报道，10月8日，西岑科创园区第二组团正式开工，围绕中心湖区的先导地块率先建设，主要为了尽快满足华为员工的文体需求，建设体育中心、文化中心，并完善配套设施。预计2026年底，中心湖区的形象构建基本完成。
上海青浦区经委副主任李玉洁在接受解放日报记者采访时透露，未来西岑科创中心建设完成，将有69万平方米的研发空间虚位以待，借助练秋湖研发中心的影响，更多产业链上下游企业愿意选择在西岑继续发展。
